Theo UBND tỉnh Bình Thuận, địa phương đang tìm cách gỡ khó cho Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương và NovaWorld Phan Thiết.
Vừa qua, Văn phòng Chính phủ có văn bản chuyển Bộ Xây dựng, thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực hiện dự án bất động sản báo cáo của UBND tỉnh Bình Thuận về dự án Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương.
Theo đó, dự án có quy mô gần 1.000ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD do Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận, công ty con của Novaland làm chủ đầu tư, tại TP Phan Thiết.
Trong báo cáo, UBND tỉnh Bình Thuận đã nêu các nhóm vướng mắc và đề xuất hướng giải tháo gỡ. UBND tỉnh đã thẳng thắn nhìn nhận những vướng mắc do các cơ quan của tỉnh thời kỳ trước thực hiện chưa đúng quy định của pháp luật. Điển hình là việc dự án đã được tỉnh cho thuê đất thành 8 đợt, trải dài trong 10 năm (từ năm 2011 đến 2021) với tổng diện tích 963ha.
Việc cho thuê đất thành nhiều đợt là do cơ quan chức năng của tỉnh nhận thức theo tiến độ thực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do dự án có quy mô rất lớn. Đồng thời, cơ quan chuyên môn của tỉnh cũng nhận định việc cho thuê đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất khó khăn.
Hay một vướng mắc khác xảy ra do tỉnh thông báo cho chủ đầu tư tạm nộp tiền thuê đất (do chưa xác định được giá đất cụ thể), sau đó cấp 67 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 963ha.
Hoặc một vướng mắc nổi cộm là việc cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án (từ dự án kinh doanh dịch vụ du lịch, sân golf, khách sạn, nhà hàng... đơn thuần theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2008 được chuyển sang mục tiêu đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án với hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo quyết định chủ trương đầu tư năm 2019).
Tại báo cáo, tỉnh Bình Thuận tự nhận thức rằng pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án nên việc điều chỉnh chủ trương đầu tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý...
Trong 5 nhóm vấn đề mà UBND tỉnh Bình Thuận báo cáo với Trung ương về dự án Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương thì có những vấn đề chắc chắn thuộc thẩm quyền quyết định của tỉnh. Điển hình là việc cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án từ mục tiêu kinh doanh dịch vụ du lịch, sân golf... sang mục tiêu đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để kinh doanh (kinh doanh bất động sản).
Với một dự án quy mô cực lớn (vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD, diện tích đất gần 1.000ha) thì việc cho phép điều chỉnh sang mục tiêu kinh doanh bất động sản để huy động thêm nguồn lực của các nhà đầu tư thứ cấp chung tay cùng chủ đầu tư triển khai dự án là cần thiết, cần giải pháp xử lý linh hoạt của địa phương (trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, đất đai...) để sớm đưa dự án về đích, thu hút du lịch, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...
Một vướng mắc khác cũng được tỉnh Bình Thuận nhìn nhận là việc giao đất thành nhiều đợt (tổng cộng 8 đợt trong 10 năm). Cách thức triển khai ấy có thể bắt gặp ở rất nhiều địa phương thời gian qua, đặc biệt với những dự án có quy mô lớn. Đây được coi là một hướng áp dụng pháp luật linh hoạt theo nguyên tắc "các bên cùng có lợi": căn cứ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thực tế mà cơ quan nhà nước sẽ giao đất cho nhà đầu tư thành nhiều đợt khác nhau.
Với quy mô hàng nghìn hecta như dự án NovaWorld Phan Thiết, nếu đợi đến khi hoàn thành toàn bộ việc giải phóng mặt bằng mới giao đất sẽ dẫn đến kéo dài tiến độ, tiềm ẩn nguy cơ đất bị tái lấn chiếm hoặc bỏ hoang (do cơ quan nhà nước đã thu hồi nhưng chưa thể giao để thực hiện dự án và cũng không đủ nguồn lực để bảo vệ mặt bằng, chống lấn chiếm).
Ngược lại nếu giao đất theo từng đợt thì chủ đầu tư sớm tiếp nhận mặt bằng triển khai, rút ngắn thời gian hoàn thành, đồng thời giảm áp lực cho cơ quan nhà nước. Việc Luật Đất đai không quy định giao đất theo giai đoạn là một khoảng trống về mặt lập pháp và việc áp dụng linh hoạt của địa phương cần được đánh giá dưới góc nhìn tích cực.
Hay một vấn đề khác liên quan đến đề xuất của chủ đầu tư cho phép chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần để linh hoạt trong việc bán công trình xây dựng trên đất cho khách hàng.
Tháo gỡ các dự án bất động sản không chỉ dựa vào quyết tâm, nỗ lực của các cơ quan Trung ương mà cần khởi nguồn từ sự chủ động, linh hoạt, quyết tâm của cấp chính quyền địa phương. Mục tiêu hàng đầu khi lập Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản là phát hiện các vướng mắc tiêu biểu mà việc giải quyết được sẽ tạo hình mẫu cho giải quyết các vướng mắc chung.
Theo báo cáo hồi tháng 5, Tổ công tác đã rà soát 180 dự án ở TP.HCM, 170 dự án ở Hà Nội, 75 dự án ở Đà Nẵng, 65 dự án ở Hải Phòng, 79 dự án ở Cần Thơ; đã tiếp nhận 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp liên quan 121 dự án. Số lượng dự án gặp vướng mắc và tính đa dạng của các vướng mắc chắc chắn sẽ không ngừng gia tăng trong thời gian tới.
Theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và đầu tư) trong 6 tháng đầu năm, số doanh nghiệp gia nhập thị trường và vốn đăng ký thành lập mới giảm lần lượt gần 59% và 54% so cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, lượng doanh nghiệp bất động sản rút khỏi thị trường vẫn tăng cao, trên 40% so với cùng kỳ năm 2022, mức cao nhất trong 17 lĩnh vực, ngành nghề.
Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp bất động sản càng cần sự quyết tâm, đồng lòng của các cấp chính quyền từ địa phương đến Trung ương để hi vọng các vướng mắc dần được kiểm soát, tháo gỡ. Giải pháp trước mắt là cho phép áp dụng linh hoạt các quy định pháp luật hiện hành trước khi tiến tới giải pháp căn cơ là sửa đổi toàn diện các văn bản pháp luật thời gian tới, đảm bảo thống nhất, đồng bộ.
